Kiralardaki fahiş artış vatandaşı zorlarken, mesken sahipleri de her geçen gün farklı bir yola başvuruyor. Yasal oranın üzerinde, hatta yüzde 100’ü bulan artırım talepleri, orta artırım oyunları ve konutu daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliyeler bunlardan birkaçı…
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine nazaran son aylarda ise konut sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı biçimde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda artırım yapamamaları, tahliyenin sıkıntı olması ve artan fiyatlarla meskenin bedelinin yükselmesi bu satış sonucunda tesirli oldu. Pekala ortasında kiracı olan bir konut satılırsa ne olur?
RİSKİ DEVREDİYOR
Son aylarda piyasa şartları niçiniyle kiracı-mal sahibi bağlantısının bozulduğuna değinen Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz alınan satış sonucunı şu biçimde kıymetlendirdi: “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Bu noktada iki seçenek var; Muhtaçlık sebebiyle tahliye ve edinim, yani meskenin diğerine satılması niçiniyle tahliye. Muhtaçlık sebebiyle tahliyede konut sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin gereksinimi ispatlanmalı, Dava açarsa da 2-2.5 yıl uğraşacak. Bu niçinle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve vakit riskini yeni malike devretmek istiyorlar.” Kiraz bu biçimde bir durumda her iki taraf ismine izlenecek yol haritasını şu biçimde anlattı:
ADIM ADIM SÜREÇ
*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu dönem tarihinden itibaren 1 ay ortasında kiracının eline geçecek biçimde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu periyot tarihinden itibaren 1 ay ortasında kiracıya bildiri edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan biçimde ya 6 ay ortasında, ya da kira mukavelesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.
*Bu noktada tarihler ehemmiyet kazanır. Örneğin 01.01.2022 başlangıç 31.12.2022 bitiş tarihindeki bir kira mukavelesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı 01.03.2022’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay müddet vermesi kendi menfaatine. Zira 9.ayda tahliye hakkı oluşacak ve 12. ayı beklemek zorunda olmayacak. Lakin eski mal sahibi taşınmazı 01.10.2022’de satarsa artık yeni malikin 6 ay müddet vermesi yerine ihtarı bir daha göndererek 31.12.2022’de tahliye istemesi hakikat olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.
DİĞERİNE KİRALAYAMAZ
*Kiracı her iki durumda da konutu tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürer. Bu mühlet zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak tertipli kira ödemelidir.
*Bir kişinin kiracılı bir mesken alması ‘her kuralda kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin yahut ailesinin taşınmaza gereksinimi olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. bireylere 3 yıl mühlet ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafınca tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için konut alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.
*Kiracı meskende kalmaya devam edecekse yeni Konut Sahibi ile yeni bir mukavele yapılması da zarurî değil. Fakat taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse tıpkı kontrat devam eder. Eski mukavelede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.
DEPOZİTOYU YENİ KONUT SAHİBİ ÖDER
Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söylemiş oldu. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Şayet kiracı depozito niçiniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para önemli kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir değerli konu da depozito hiç bir biçimde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen ziyan ziyan yan sarfiyatlar ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito bir daha boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a nazaran boya ve badana taşınmazın berbat ve hor kullanması değildir ve bu niçinle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.
ÜLKE GENELİNDE YÜZDE 123,5 ARTIŞ
Kiralarda artış sürat kesmeden devam ediyor. Sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan rapora nazaran ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı martta yüzde 123.5 olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 37.7 TL’ye yükseldi.
Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 126.5, Ankara’da yüzde 116.1, İzmir’de ise yüzde 82.8 oldu. bu biçimdece ortalama kiralık konut ilan metre meblağları İstanbul’da 53.9 TL’ye, Ankara’da 25.9 TL’ye, İzmir’de ise 32.5 TL’ye yükseldi. Araştırmaya bakılırsa kira fiyatlarında yaşanan artışlara karşın kiralık konut talebi martta değerli ölçüde arttı. Şubatta 155.2 olan kiralık konut talep göstergesi martta 181’e yükseldi ve bu biçimdece kiralık konut talebi geçen aya göre yüzde 16.6 arttı. Ayrıyeten kiralık ilan sayısının da giderek azaldığı açıklandı.
5 YIL daha sonra TESPİT DAVASI AÇILABİLİR
Son periyotta gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafınca açıklanan oran yüzde 29.88. Konut sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar epey yükseldi, yüzde 50 artırım istiyorum’ diyemez.
Lakin bu noktada 5 yıl kriteri var. Şayet kiracı 5 yıldan fazla müddettir tıpkı meskende oturuyorsa konut sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni sayı belirlenmesini ister. Bu noktada uzman bölge ortalamasına bakar. Yani konut sahibi ne isterse o sayı geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın müddette sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve konut sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine nazaran son aylarda ise konut sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı biçimde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda artırım yapamamaları, tahliyenin sıkıntı olması ve artan fiyatlarla meskenin bedelinin yükselmesi bu satış sonucunda tesirli oldu. Pekala ortasında kiracı olan bir konut satılırsa ne olur?
RİSKİ DEVREDİYOR
Son aylarda piyasa şartları niçiniyle kiracı-mal sahibi bağlantısının bozulduğuna değinen Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz alınan satış sonucunı şu biçimde kıymetlendirdi: “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Bu noktada iki seçenek var; Muhtaçlık sebebiyle tahliye ve edinim, yani meskenin diğerine satılması niçiniyle tahliye. Muhtaçlık sebebiyle tahliyede konut sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin gereksinimi ispatlanmalı, Dava açarsa da 2-2.5 yıl uğraşacak. Bu niçinle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve vakit riskini yeni malike devretmek istiyorlar.” Kiraz bu biçimde bir durumda her iki taraf ismine izlenecek yol haritasını şu biçimde anlattı:
ADIM ADIM SÜREÇ
*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu dönem tarihinden itibaren 1 ay ortasında kiracının eline geçecek biçimde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu periyot tarihinden itibaren 1 ay ortasında kiracıya bildiri edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan biçimde ya 6 ay ortasında, ya da kira mukavelesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.
*Bu noktada tarihler ehemmiyet kazanır. Örneğin 01.01.2022 başlangıç 31.12.2022 bitiş tarihindeki bir kira mukavelesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı 01.03.2022’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay müddet vermesi kendi menfaatine. Zira 9.ayda tahliye hakkı oluşacak ve 12. ayı beklemek zorunda olmayacak. Lakin eski mal sahibi taşınmazı 01.10.2022’de satarsa artık yeni malikin 6 ay müddet vermesi yerine ihtarı bir daha göndererek 31.12.2022’de tahliye istemesi hakikat olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.
DİĞERİNE KİRALAYAMAZ
*Kiracı her iki durumda da konutu tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürer. Bu mühlet zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak tertipli kira ödemelidir.
*Bir kişinin kiracılı bir mesken alması ‘her kuralda kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin yahut ailesinin taşınmaza gereksinimi olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. bireylere 3 yıl mühlet ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafınca tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için konut alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.
*Kiracı meskende kalmaya devam edecekse yeni Konut Sahibi ile yeni bir mukavele yapılması da zarurî değil. Fakat taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse tıpkı kontrat devam eder. Eski mukavelede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.
DEPOZİTOYU YENİ KONUT SAHİBİ ÖDER
Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söylemiş oldu. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Şayet kiracı depozito niçiniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para önemli kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir değerli konu da depozito hiç bir biçimde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen ziyan ziyan yan sarfiyatlar ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito bir daha boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a nazaran boya ve badana taşınmazın berbat ve hor kullanması değildir ve bu niçinle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.
ÜLKE GENELİNDE YÜZDE 123,5 ARTIŞ
Kiralarda artış sürat kesmeden devam ediyor. Sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan rapora nazaran ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı martta yüzde 123.5 olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 37.7 TL’ye yükseldi.
Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 126.5, Ankara’da yüzde 116.1, İzmir’de ise yüzde 82.8 oldu. bu biçimdece ortalama kiralık konut ilan metre meblağları İstanbul’da 53.9 TL’ye, Ankara’da 25.9 TL’ye, İzmir’de ise 32.5 TL’ye yükseldi. Araştırmaya bakılırsa kira fiyatlarında yaşanan artışlara karşın kiralık konut talebi martta değerli ölçüde arttı. Şubatta 155.2 olan kiralık konut talep göstergesi martta 181’e yükseldi ve bu biçimdece kiralık konut talebi geçen aya göre yüzde 16.6 arttı. Ayrıyeten kiralık ilan sayısının da giderek azaldığı açıklandı.
5 YIL daha sonra TESPİT DAVASI AÇILABİLİR
Son periyotta gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafınca açıklanan oran yüzde 29.88. Konut sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar epey yükseldi, yüzde 50 artırım istiyorum’ diyemez.
Lakin bu noktada 5 yıl kriteri var. Şayet kiracı 5 yıldan fazla müddettir tıpkı meskende oturuyorsa konut sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni sayı belirlenmesini ister. Bu noktada uzman bölge ortalamasına bakar. Yani konut sahibi ne isterse o sayı geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın müddette sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve konut sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.